美的置业降杠杆之术：大股东注资+IPO

　　刚刚在香港上市的美的置业（3990.HK），就以拿地百亿震惊业内。

　　2018年10月11日，美的置业在香港上市，这一IPO使得“美的系”第四家上市公司的净杠杆率由118.9%降到97%，此前该公司净杠杆率一度超过600%。

　　作为中小房企，美的置业仅4月以来拿地已超百亿元。可供比较的是，同处佛山的碧桂园4月拿地304.5亿元，万科4月拿地仅63.7亿元。

　　美的置业激进拿地同时，净杠杆率却在下降，其背后是大股东数次注资。美的置业执行董事兼首席财务官林戈在3月的业绩会上直言：“2018年是非常特殊的一年，整个融资成本都比较高，对民企来说，更是高达十几个点，但我们有大股东背景，融资非常有优势。”

　　他表示，2019年，除了提高信用评级、调整融资渠道外，还会加快回转盘活现金流，此外会跟优质开发商合作，操盘并表，增加净资产投入。

　　美的置业并未将公司债额度“打满”，该公司获批累计发行债券余额为61.44亿元，占2018年末净资产的20.71%，未超过最近一期末净资产的 40%。但短期借债占比不小，需要在三年内偿还绝大部分有息债务。

　　记者了解到，美的置业“降杠杆”的秘密，是股东注资+IPO。经过2017年、2018年两次股东注资，股东总计注入20.7亿元，这使得净杠杆率大幅下降。

　　4月拿地超100亿

　　5月23日一天之内，美的置业花了37亿元，在两个城市拿地。

　　一是在辽宁沈阳，以11亿元拿下两宗地，一宗为6.81亿的皇姑区地块，楼板价最高限价6000元/平米，溢价50%，另需无偿移交政府4400平租赁住房。另一宗为4.22亿元的大东区地块，溢价20%。

　　二是在江苏常州，美的置业旗下的徐州市美的新城房地产发展有限公司以26.2亿元拿地，成交楼面价9243元/平米，溢价率36.46%。

　　有业内人士指出，美的置业的特征比较明显，土地储备集中在二三线城市。比如美的置业今年首次进入惠州市场，与旭辉、中骏等竞价，从楼面价起拍最后以4.7亿元、24%溢价率成交。如果最终成交楼面价较高，后期操盘可能存在一定压力。

　　不完全统计，仅4月以来，美的置业已经在惠州、台州、武汉、长沙、沈阳、徐州拿地，总金额超过100亿元。

　　激进的拿地和扩张，势必会影响企业的杠杆率。根据债券发行说明书，美的置业2016-2018年合并口径资产负债率分别为 90.49%、 88.15%和 86.59%；扣除预收账款后的资产负债率分别为 53.57%、52.27%和 49.44%。

　　而自2016年-2018年，美的置业的净现金流入为负值，分别为-53.99亿元、-18.28亿元、-117.58亿元。除土地储备和房地产开发的支出因素外，2018年经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因为较多项目进行土地增值税清算，支付税费较多。

　　一位资深业内人士分析认为，当前有很多企业战略扩张很明显，类似美的置业等拿地积极性非常高，实现了较好的土地储备。不过需要注意的是，土地市场扩张的同时也容易带来高杠杆等问题，或者说负债等数据会上升。

　　净负债率持续下降

　　市场关心的是：激进拿地，钱从何来？

　　从销售回款看，2019年前4月，美的置业连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约285亿元，已售建筑面积约277万平方米。3月29日，美的置业董事局主席郝恒乐在业绩会上表示，美的置业2019年合约销售目标为1000亿元。

　　2018年，美的置业实现合约销售金额约790亿元，同比大增55.8%，2018年合约销售建筑面积约790万平方米；2015-2018年销售金额年复合增长率92%。

　　若从期限看，美的置业短期借债占比不小，需要在三年内偿还绝大部分有息债务。

　　“在后续部分城市市场降温、楼市继续调控从严的过程中，要防范部分项目资金回笼速度放缓等问题。”一位资深业内人士指出。

　　美的置业在募集说明书中也指出，未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的有息债务将使公司面临一定的资金压力。

　　财务数据显示，截至2018年末，美的置业有息债务余额452.76亿元。其中，短期借款60.42亿元，一年内到期的非流动负债117.93亿元，长期借款238.91亿元，应付债券35.51亿元。2019年、2020年到期债务分别为97.20亿元、117.02亿元。

　　这使得美的置业近期频发公司债，去置换即将到期的债务。刚刚过去的5月21日，上交所通过美的置业发行31.44亿元小公募类公司债的申请，募集资金用以偿还美的置业在2016年发行的两笔3年期公司债。

　　不过，在有息债务偿付日前，发行人可以在不影响偿债计划的前提下，将闲置的债券募集资金用于补充流动资金。此前1月，美的置业发行30.6亿元公司债，票面年利率5.3%，低于招股书公布的平均融资成本5.6%

　　不过，与融创类似，美的置业的净杠杆率波动较大。

　　2015年-2017年，美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。而到了2018年末，美的置业的净负债率降至97%，但仍高于同业的88%。

　　净负债的大幅下降，来自股东的数次注资。由于属于“美的系”上市公司，美的置业的股东背景为其做了信用背书。

　　一是，2017年9月，美的置业增加注册资本，投资总额由原19.24亿元增至30.83亿元，注册资本由原17.37亿元增至28.95亿元。二是，美的置业去年10月登陆港股市场，融资27.87亿元。三是2018 年 12 月年报发布之前，投资总额及注册资本均增加9.12亿元。

　　（21世纪经济报道 辛继召 编辑：杨志锦）