北京大规模供地隐情

　　土地推介会通常是三四线城市为吸引房地产开发商的商业行为，在土地紧俏的北上广深非常罕见。然而，就在北京土地市场经历了两个月的沉寂后，官方却举办了一场规模罕见的土地集中推介会。

　　这场由北京市规划和自然资源委员会主导的2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会，集中推介了57宗经营性用地，到会的房地产企业达到了130余家，近200名房企人员挤满了整个大厅，开发商的热情同冷清的市场形同隔世。

　　土地市场相对沉寂

　　近期北京土地市场沉寂非常。

　　整个3月，北京仅推出1宗住宅用地且无宅地成交。

　　4月，北京无住宅用地供应，仅成交1宗宅地，出让金总额10.2亿元，同比降近七成。

　　5月至今（5月23日），尚无土地成交记录。

　　和低迷成交量相对应的是较低的溢价率。

　　中指院数据显示，1~3月（主要为1、2两个月），北京共推出住宅用地24宗，成交22宗，合计158万平方米，同比增加14%。一季度宅地成交金额同比增逾一成，合计逾584亿元，同比微增3%；平均溢价率11%，较去年同期下降3个百分点；成交楼面均价20514元/平方米，同比下降11%。

　　因城市副中心建设而大热的通州在1月10日拍卖一宗商品房用地，该类型地块在通州区域已经尘封了3年之久，开拍前引起了各方无限遐想。

　　这宗台湖的限竞房用地起始价高达65亿元，限价54164元/平方米，建设用地面积115506.324平方米，建筑控制规模达到280243平方米。

　　就在市场万众瞩目之中，万科和平安联合体以66.6亿元，仅约2%的低溢价率竞得，这也成为近期北京低迷土地市场的一个缩影。

　　但也有专家认为，这是土地市场的正常表现。北京房地产业协会副会长、秘书长陈志告诉《每日经济新闻》记者：“目前北京市的供地还是在按照既定政策走，不存在过冷或过热。”

　　局地新房去化周期长

　　土地市场的表现可能来自住宅市场的去化压力和低迷的价格。

　　一段时间以来，北京土地供应以限竞房用地为主，目前市场进入了限竞房供应井喷期，尤其2018年下半年以来，北京楼市库存情况加剧。中原地产研究中心统计数据显示，在过去一年中，北京楼市库存增加到了近8年最多的7.13万套（统计口径为所有商品房住宅含限竞房），涨了2万套，涨幅高达42%。

　　截至5月20日，从2018年6月10日开始，北京楼市入市限竞房项目达到了49个，合计73期，供应住宅套数达到了33427套，而网签数据合计10232套，平均网签均价为498984元/平方米，网签完107.3万平方米，按照面积计算网签完成率只有27.3%。

　　在一些限竞房扎堆的区域，例如北京青龙湖区域，去化周期可能很长。

　　根据国家统计局数据，4月份北京新建商品房价格环比金上浮0.5%，几乎无变化，而3月份该数据为0.4%，2月份为-0.2%，市场持续低迷。

　　在此背景下，很多新推出的商品房采取了低于备案价的策略销售。

　　根据北京住建委官网消息，某高端项目备案价格为74000元/平方米，但《每日经济新闻》记者询问得知，该项目目前的售价均价约为66000元/平方米。

　　部分地块限价已有解除

　　5月9日的推介会集中推介了57宗经营性用地，其中44幅为住宅用地，土地面积共计321公顷，其中包括9宗共有产权房用地，土地面积约57公顷。

　　仅一天后，北京市规划与自然资源委员会网站公布了具体近期计划供应经营性用地项目信息。信息显示，将有54宗经营性用地陆续入市，其中11块将在5月正式入市。

　　据媒体报道，北京规划委相关负责人在会上表示，召开推介会的初衷是北京进一步优化营商环境的切实举措，政府为广大开发企业做好服务工作。“计划供应的土地，会根据市场需要，择机安排。”

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池向《每日经济新闻》记者表示：“土地市场是房地产调控的闸门。根据北京十三五住宅供应规划，每年北京要供应30万套住房，与此相对应，住宅供应也会不断增加。由此，土地成交量会随之增加。”

　　此次推介的42宗住宅用地广泛分布于除东西城、海淀外的各个城区。其中，丰台区供应住宅用地数量最多，其供应的7宗住宅用地均为商品房，分布宋家庄、花乡、周庄子、大瓦窑等地。朝阳区虽有两宗住宅用地，分别位于孙河和金盏乡等较优区位。

　　石景山区的4宗住宅用地则分别位于五里坨、古城、西黄村等板块。

　　房山区近期也将加大住宅用地的供应量，5～6月将供应6宗住宅用地，供应土地规划建筑面积为75.11万平方米。

　　昌平、顺义分别计划供应3宗住宅用地，密云、通州、延庆则仅分别供应一宗宅地。

　　诸葛找房表示：“可以预期北京供地节奏加快，接下来将迎来一波供地小高峰。”

　　值得关注的是，在此次推介会推出的57宗经营性用地中，部分地块解除了“限房价”要求。

　　其实这已经是近期北京土地供应的一个趋势，近期公用的土地中不限价地块达4宗，而2018年全年仅成交一宗不限价地块。

　　诸葛找房最后表示：“这些不限价地块供应量增加，成为北京土地市场的重要信号，预计未来土地出让也将采用更加灵活的规则。”

　　每日经济新闻记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤