房企负债率下降仍现隐忧

　　长期以来，房地产是高负债行业。自2018年起，大部分房企提出“三低一高”的高质量发展战略，降低企业负债率。据克而瑞研究中心监测数据显示，2018年，64家重点房企的加权净负债率为89.06%，同比下降6.56%，净负债率下降的企业占比为56.3%。数据打眼的背后，房企负债隐忧已现。

　　融资收紧 成本或持续增加

　　除业绩大幅增长外，房企2018年负债率下降背后另有缘由。实际上，“住房不炒”的大方针为2018全年调控措施定下了基调。在企业融资方面，上半年证监会、银监会等多个相关部门出台了多项政策，加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制，并且对房企境外发债的融资用途加强了监管。

　　克而瑞研究中心分析师房玲告诉记者，“2018年融资受阻，使得大部分房地产不得不通过大量销售回款、优化财务状况以增加持有现金，这使得企业在2018年负债率有所下滑。”一位不愿透露姓名的业内人士则表示，面对当地融资环境，企业无疑更需要规模与现金流以度过本轮周期，“融不到钱使得负债率下降”实属无奈。

　　钱难借也意味着钱更“贵”了。克而瑞研究中心监测数据就显示，受杠杆加大、调控持续收紧、公司债发行受限等因素影响，2018年64家重点房企融资成本结束了连续两年的下降，回升至6.65%；其中，84%企业融资成本有所提高，企业财务压力加大。

　　“境内外融资持续收紧，成本上升，而原有低成本的公司债陆续到期，未来整体融资成本或将继续水涨船高。”在房玲看来，融资环境收紧也让房企拿地更为谨慎。

　　现金增加 难掩负债上升尴尬

　　融资受阻使得房企不得不增持现金流以确保企业运行安全。数据显示，176家上市房企2018年底现金持有量为28715亿元，年初增长18.4%，其中64家重点房企增长达22.7%。“随着行业集中度不断上升，规模房企的资金融通也更具优势。”房玲称，截至2018年底，超过六成企业的持有现金出现不同程度的上涨，持有现金超千亿的企业有5家，其中恒大和碧桂园的现金持有量更超2000亿元，遥遥领先其他企业。

　　数据显示，64家重点企业中现金增长的企业占比更高，达85.9%，其中增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看，百强企业平均现金持有量有所增长，百强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30-50强企业，上述企业在2018年普遍加大了财务优化力度。

　　“影响房企现金变动的因素，主要有企业的销售回款、投资开发力度以及融资偿债规模。”房玲称，一方面增加负债仍然是多数房企现金增加的主要手段；另一方面，大部分房企在持有大量现金的同时，为了促进规模增长和提升市场占有率，进一步增加投资开发力度，这使得企业负债规模持续加大。

　　2018年末，176家房企总有息负债规模为68456亿元，同比增长16.6%；其中，64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。据房玲介绍，2018年千亿房企达到30家，同比增长13家。其中，TOP30的房企合约销售约67729亿元，同比增长32.2%。而房地产作为资金密集型行业，规模的扩张也伴随着负债的增长，2018年末TOP30房企的上市房企总有息负债规模为41626亿元，同比增长17.0%，负债增长与规模增长基本一致。

　　短期偿债压力不大 企业再现分化

　　负债规模虽有所上升，就房企整体而言，财务结构仍较为稳健，现金与去年持平，短期内总体偿债压力不大，部分企业也需警惕偿债风险。实际上在房地产调控政策及融资环境收紧的背景下，不少房企都喊出了“降杠杆、降负债”的口号，2018年房企整体加权平均净负债率下降了3.95个百分点至85.15%。然而，2018年末房企融资出现回暖的同时，企业间却再次出现分化。大型房企可通过自身品牌力获取融资，部分国企、央企在融资渠道和拿地成本等方面也更具优势，然而部分中小企业仍面临困境，相比头部房企而言，融资压力较为明显。

　　上交所信息显示，在2019年1月和2月，融侨集团的商业资产支持专项计划以及公开发行2018年公司债券均已获得通过，拟发行金额分别为20.1亿元和20亿元。而融侨集团近期也发行了多期非公开发行公司债券，合计已逾50亿元，年利率均为7.5%；当代置业日前则发布公告显示，其额外发行的2020年到期的2亿美元绿色优先票据，该款项用于为现有离岸债务再融资及为在岸项目开发融资，年利率高达15.5%。这已经是最近这家公司接连发的第二笔高息债券了。在此次额外票据发行之前，当代置业已于2018年12月21日公告发行一单2020年到期的1.5亿美元绿色优先票据，年利率同样高达15.5%。

　　对此，业内人士分析称，中小房企的业务稳定性、盈利能力、资产质量都要差一些，融资压力相对较大，融资额度受到限制，融资成本也比较高。

　　优化财务结构 创新融资方式

　　在当前市场环境下，“高息发债”无疑是饮鸩止渴。在未来，房企想要获得更多的发展空间、市场占有率，还需要进一步加强自身建设。在行业竞争加剧的市场环境下，房企的盈利水平依然决定于企业自身的运营管理方式以及成本控制能力。其中，管理费用、财务费用和销售费用等“三费”是房企成本的重要组成部分，也是各房企在降低企业成本的举措中最先想到的解决方法。

　　除此之外，融资是房企的生命线，房企正尝试创新型融资方式、拓宽渠道。

　　如租赁融资及各类资产证券化受到了政策的支持，成为房企融资的新突破口。目前，2018年已有多家房企在资产证券化融资方面获得了不俗成绩，以购房尾款、物业费、供应链、商业租金、长租公寓等为底层资产的资产证券化多次获批，租赁类REITs以及租赁专项债券也受到鼓励。

　　今年1月1日，上交所在新年致辞中更明确表示，未来将进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。除此之外，国家还明确鼓励发展绿色ABS，鼓励“一带一路”倡议、京津冀协同发展、长江经济带、新型城镇化建设、战略性新兴产业以及雄安新区建设等重点领域的资产证券化产品，预计也将会有更多的房企参与其中。