大湾区甲级写字楼指数报告发布 广深港总存量占比约3/4

　　近日，第一太平戴维斯研究部发布大湾区甲级写字楼指数报告（简称“报告”），为大湾区内甲级写字楼市场参与者和关注者提供租金及价格变动等参考性指标，从而更好地制定或调整房地产相关的企业战略。

　　据了解，该指数数据取样范围为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区的409栋甲级写字楼。根据城市发展差异而选定不同的有效研究时间跨度，其中，香港、深圳、广州研究时间自2009 年至今；其它七个内地城市研究时间自2013 年至今。

　　深圳价格指数过去十年涨幅第一

　　2019年6月，大湾区甲级写字楼平均租金指数环比微跌0.9%至172，较2009 年增长72%。香港市场租金同期指数达261，过去十年内在众城市中的增幅最大，达161%；深圳和广州较2009 年分别增长56%和58%至156和158。

　　同期，大湾区甲级写字楼价格指数半年度环比微跌0.4%至216，较2009 年增长116%。深圳价格指数过去十年增长120% 至220，涨幅位居第一；香港价格指数十年期增长幅度位居第二，环比增长2.3%至193，较2009年涨幅达93%；而广州价格增长相对平缓，环比低增长0.5%至159。

　　非中心城市中山、东莞和惠州租金指数较2013年涨幅超过20%，其中东莞和惠州于2018 年起出现租金下跌的现象。其它城市租金指数增长较2013 年在10% 以内。

　　从数据来看尽管深圳写字楼价格增幅领跑大湾区，但受到目前租金小幅下跌的影响，价格也随之表现疲软，加之租金跌幅大于价格，令其投资回报率短期内进一步萎缩；广州写字楼市场租金和价格在近三年表现更为稳健。

　　广深港总存量占比约3/4

　　截至2019年6月，大湾区甲级写字楼市场（未含澳门）总存量达2,591万平方米，其中香港、深圳和广州依次位于首列，存量分别达801万、608万和506万平方米，占大湾区总存量的30.9%、23.5%和19.5%。其它城市与港深广差距较大，如东莞市场存量位于广州之后，但仅约为广州存量的三分之一。

　　第三产业系写字楼市场发展的重要基础。数据显示，香港、广州和深圳作为中心城市，第三产业占比分列大湾区前三，分别为92.4%、72.8% 和60.8%；空置率亦依次处于相对低位，分别为3.1%、4.1% 和18.1%，写字楼租赁需求于香港、广州和深圳呈现产业多元化且稳定的特点。

　　而第三产业占比低于50% 的佛山、珠海两市，市场需求的培育未能匹配同期快速落成的写字楼新增供应，空置率分别高达39.0%和37.3%，两市投资市场暂时呈高风险性信号。第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示，尤其是珠海和佛山两市，在湾区基础建设配套逐渐完善的助力下，或成为节约型企业和大型企业后勤办公的优选之一，这种情况趋于明显。他举例称，某英资背景银行和保险机构及港资背景保险企业将后台部门和呼叫中心放到佛山等地，企业往往会从成本和业务战略布局来考量，这种情况最近几个月有增多的趋势。

　　城市间总租用成本差别最高达16倍

　　香港甲级写字楼总租用成本位居大湾区首位，达人民币每平方米每月879.8 元，约等于第二名深圳244.8元的3.6倍，约为最低者肇庆55.6元的16倍；广州总租用成本略低于深圳，约为人民币每平方米每月210.8元。而珠海目前租用总成本在大湾区内排名第四，为人民币每月每平方米113.0元，其在内地与广深同具自贸政策优势，写字楼项目性价比相对突出。

　　谢靖宇认为，内地租户和投资者大可利用目前租户方或买方市场的条件洽谈优势，抓紧机遇，调整企业房地产相关策略，实现租赁和买卖合作利益最大化，预期大湾区市场租赁交易活跃度将有提升，港深之间租用成本水平的距离远期有望拉近。

　　对于如何看待深圳写字楼供应增加的问题，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄认为，虽然短期供应增加，但是中长期来看并不是个问题。他分析称，深圳GDP已经超过香港，而与约800万平米的香港存量相比，深圳才600多万；而深圳写字楼的总租用成本仅略高于香港的1/4。在先行示范区的长期利好之下，写字楼市场发展中的波动实属正常，相信经过调整后未来仍有发展空间。另外，他还提到深圳的大宗交易近些年增多，但是再次交易却很少，因为深圳的写字楼价格相对较高，与北京部分高达四五个百分点的回报率相比，深圳相对低一些。

　　报告认为，未来半年，广州和东莞市场租金表现初显下降趋势且预计将短期内延续，但广州下降幅度料将有限；深圳、珠海、佛山正趋向下降末期。租户方主导市场的持续将为企业租户提供更大的议价空间。预计深圳受政策红利推动，短期内触及租金谷值并将有所反弹，投资机遇逐渐浮现。

　　南方日报记者 邱永宽