海南二手房：2021年，房地产发展会怎么样？到底是涨还是跌？

在目前房产已基本成为城镇居民家庭“标配”的情况下，海南二手房 房价的任何一点风吹草动都牵动着大家（大约8亿多人）敏感的神经！

 

虽然2020年尚有4个多月时间，但我看大家已经迫不及待地想了解下2021年房价走势了！

 

分享下对这个问题的看法，供参考。

 

第一、对2021年房价趋势预测的一点小前提

 

回顾2020年，我们基本上都知道了什么叫“黑天鹅”事件。一旦“黑天鹅”事件来临，将会彻底颠覆事情常规的发展轨迹，也会颠覆我们对事物常规的认知。

 

举个例子，在北美国家，为了感谢生命中遇到的一些人和事，在每年11月第四个星期四过一个叫“感恩节”的节日。在感恩节上，有两道重要的菜，分别是烤火鸡和南瓜饼。

 

看到图上的烤火鸡先不要急着吃，接着听关于火鸡的故事。

 

一般来说，感恩节火鸡需要饲养大约1000天，在这1000天时间里，主人都会把火鸡“供着”、“捧在手心上”，给它好吃的、好住的，甚至还会有动物协会的人放音乐给它听。

 

总之，在火鸡自己看来，在生命中的1000天时间里都是无比舒适的，甚至越临近感恩节，日子过得越逍遥快活。于是，火鸡对生命的总结就是，日子一天比一天更美好！而且，不管用哪只火鸡的生命轨迹做调研，得到的结论基本都是一样的！

 

直到第1001天，也就是感恩节那天！主人可能给它喝一杯酒，等它醉了，然后杀了烧烤，放到感恩节的餐桌上，给大家过节吃。但火鸡永远都没有机会再认识到，它生命的归属，永远都不是前1000天，而是第1001天！

 

说感恩节火鸡这个故事的目的，在于提示接下来预测2021年房价走势的小前提：我们对未来房价的预测，都是建立在对已有数据归纳、总结的基础上得出的！这些数据可能都是美好的，正如火鸡过的那前面的1000天；但不代表房价未来的趋势一定会沿着对过往趋势总结的方向上走。

 

也就是说，过往数据分析和经验总结，代表的都是过去！甚至即便提取的样本很庞大、全面、有代表性，但由于黑天鹅事件可能发生，我们基于对过往数据和经验的总结得出的未来趋势预测都是不靠谱的。

 

第二、对2020年房价趋势的总结

 

由于黑天鹅事件的不确定性，我们对2020年房价的总结仅限于截止7月份，大致有如下一些结论：

 

01、今年整体房价涨幅略高于过去10年平均涨幅

 

截止7月末，从中指院全国百城房价数据看，今年全国百城房价涨幅为5.79%，略高于过去10年（2011-2020年7月）房价的平均涨幅5.27%！幅度为0.52个百分点。

 

通过对过去10年房价涨幅梳理，自2017年开始调控以来，最近四年的房价涨幅都是较为平稳的，说明调控取得了成效，房价已经被控制在正常涨幅范围内。

 

今年虽然遭遇了疫情意外事件冲击，但在多地“救市”下，房价保持了稳中上涨态势。也正是由于金融政策边际宽松，叠加地方在“一城一策”范围内“救市”，导致今年房价在疫情冲击后不跌反涨，而且涨幅超越了过去10年的平均值。

 

可能也正是监测到房价上涨过快，从6月开始，多地针对疫情采取的楼市宽松措施开始逐步收紧，意在防止因调控政策宽松导致楼市出现过热现象，刺激到房价上涨过快，甚至重蹈2013年楼市覆辙。

 

02、分月份看，疫情期间房价承压，疫后房价整体恢复中

 

从中指院数据看，2月疫情防控，叠加春节，房价明显下滑；3、4、5月随着线上售楼部开启，房企“组合拳”营销，学区房需求集中释放，以及复工复产、复业复市稳步推进，房价略有恢复，但动能仍旧不强；6月、7月各种政策效果初显，复工复产带动了经济回升，房价已明显上涨。

 

现在8月份，再回过头去看今年的房价走势，我认为总的结论就是疫情冲击只是暂时的！

 

黑天鹅事件确实能有效地拉低房价，拖慢房价上涨的节奏。但事件一旦好转后，以中国经济体量和政府调控能力，房价发展的趋势仍旧难以改变，该涨还得涨。

 

03、分能级城市看，二线涨幅最大，三线稳中小涨，一线涨幅最小

 

国家统计局数据显示，7月，新建商品房同比价格，一线上涨3.6%，二线上涨5.1%，三线上涨4.5%。

 

为什么一线今年房价比较热，但涨幅在各线城市中却是最小的？

 

我认为，这是由于房价基数决定的。一线房价基数高，涨幅相比其他城市虽然小些，但上涨的绝对价格不低。这就好比中美两国的GDP和增速，2018年为例，中、美两国的GDP增速分别是6.6%和2.9%，表面上看，似乎我们更好些。但不要忽略了基数，中国GDP折合美元大约是13.6万亿美元，美国是20.5万亿美元。所以，真实的实力差距还是明显的。

 

综合本节，2020年房价整体涨幅高于近十年平均涨幅，也高于近四年严格调控以来的平均涨幅！分月份看，疫情期间房价表现低迷，但疫后即出现了明显的复苏势头。

 

另外，分能级城市看，一线涨幅最低，但上涨的绝对价格最高；二线涨幅最大，但上涨的绝对价格居中；三线涨幅居中，但上涨的绝对价格最低。可见，即便有疫情冲击，但房价格局并未改变，一线仍雄踞榜首，二线随后，三线垫底。

 

第三、对2021年房价趋势展望

 

我认为，2021年楼市大致可以归纳为，有一个事件值得关注，有一个建议给到大家，另有两个房价趋势预测，供大家参考：

 

01、“黑天鹅”并未走远

 

回到我们在第一节中说的，第1001天对已经快乐生活了1000天的火鸡来说，就是典型的“黑天鹅”事件。这个事件本身对火鸡来说，是无法通过分析和总结前1000的生活经验预测到的，而且还根本无法避开！

 

因此，火鸡基于对前1000天生活和经验的总结，得出的对未来生活的预测性意见，对于第1001天及以后的生活来说，完全就是错误的，甚至可以说简直就是灾难性的。

 

“黑天鹅”事件在未来任何时候都可能发生，谁也无法预测，也无法避免。因此，我们对过去辉煌数据的分析和总结，都只能代表过去，对未来不一定都适用，甚至可能完全就是错误的，因为有“黑天鹅”存在。

 

02、排除“黑天鹅”出现的可能，房价整体上大概率都将保持稳定和延续

 

从2011-2020年全国百城房价涨幅趋势看，2017年前，由于调控措施并不完善和精准，房价涨幅的波动性还是比较大的；但2017年精准调控以来，房价的涨幅得到了有效控制，基本保持了平稳发展势头。

 

从这个意义上说，按照房价的正常发展趋势，不受到意外事件冲击，国家调控政策不发生实质性转向的情况下，房价基本趋势应该保持延续。

 

也就是说，2021年的房价不容易出现大的价格波动，保持在年均5%上下的涨幅概率最大。

 

03、房价的基本格局难以改变

 

各能级城市的房价格局，在不发生区域意外事件或调控政策转向，我认为还是难以改变的。依然会是二线涨幅最大，三线其次，一线最后；但价格上涨的绝对值一线无疑会是第一，二线次之，三线最后。

 

这样的房价格局，主要是三个原因决定的：一是产业转移带动的人口流向变化，也就是中小城市人口向大城市聚集，全国城市人口向一线城市聚集；二是住房领域的消费升级，人往高处走，往更高层级城市转移消费和投资是消费规律；三是既有房价格局在没有外力作用下，往往难以自己改变。

 

04、能不能在2021年置业？

 

我的观点是三个，供参考：

 

一看需求。有实际居住需求，在哪个城市都可以买，因为解决好一家人的居住需求最重要，不要错过了一家人的幸福。

 

二看资金。有充足资金，经济能承受，也是可以买的，房价大概率都将保持平稳发展，近四年来的房价涨幅趋势保持延续的可能性最大。

 

三要预留好避险资金。不管买房，还是做其他投资，都要预留好避险资金，因为谁也无法预测第1001天，火鸡是被烧烤了上“感恩节”的餐桌，还是被主人赦免了？成为无数只火鸡中的战斗机，一直安逸地生活下去，成为“黑天鹅”中的“黑天鹅”，改写无数只火鸡第1001天被烧烤的命运。

 

综合全文分析，2021年房价大概率的走势应该都会延续近4年来房价涨幅趋势，也就是年均涨幅在5%上下，而城市房价格局基本定型，没有“外力”冲击的话，难以改变。海南二手房www.kanfang.com