2019年 稳定压倒一切

文/58安居客房产研究院分院院长 张波

如果用两个字来形容2019年，那就是“稳定”，土地市场稳定、房产价格稳定、未来预期稳定，三稳的目标在2019年皆有清晰体现。同时，楼市调控政策指向性明确，全国降温城市不断增多，在商品房总体成交量依然上行的行业背景下，房价整体上涨态势得到有效控制。

在房住不炒的调控主基调下，楼市的投机性需求基本离场，住宅回归居住本源；

在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的方向指引下，金融侧调控保持相对高压，有力保障房产市场理性发展，防止投资过热现象产生；

在租售同权的安居目标下，租赁房源供给不断增多，租赁市场继续蓬勃发展；

在因城施策的调控准则下，各地的调控精准度不断提升，各城调控的颗粒度也愈加精细化。

调控不放松 房地产金融首当其冲

2019年全年楼市政策保持了相对稳定，因城施策的精准调控在各地都有所体现，如佛山取消楼市限价政策、东莞调整二手房交易个税等，苏州部分区域限售、大连、洛阳等地出台限价政策。总体来看，政策放松的城市和地区较少，而大部分城市依然维持了调控高压，尤其是开封、张家港两地分别在7月、12月经历了政策放松“一日游”，导致各地调控放松更为谨慎。

2019年在市场流动性整体放松的环境下，房地产金融侧却愈加收紧，向市场传递出明显信号。即房住不炒已从行业源头入手，不但要控制房地产开发企业风险，同时通过金融侧调控，有力提升房地产去产能化的节奏，2019年房地产金融侧的调控来看，主要采取了三步走。

第一步“定调严控”，4月的“房住不炒”基调重申，7月政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，9月国务院常务会议明确要求，地方政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域等都是融资从紧的明确信号；

第二步是“严控信托”从5月开始监管部门就发文严防资金通过信托、金融租赁等方式进入房地产领域，7月监管部门约谈房地产信托业务发展过猛的信托公司；

第三步“加大整治”，8月上银保监会表示将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，涉及土地储备贷款、开发贷款。8月底银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

“抢人”政策频出 拉动楼市热度提升

今年直接针对楼市调控放松的政策可谓凤毛麟角，大量的放松体现在各地落户政策放松、人才政策放松，这类政策对于楼市的确产生了间接性影响。

从放松人才购房限制政策来看，大都是提供了相应的补贴或直接降低或取消了人才的购房门槛，对于三亚、南京、天津、佛山、江门等放宽来看地于当地城市和区域的热度提升起到了较为明显的效果。但必须要看到，人才政策的真实目的依然还是以吸引人才为主旨，政策本身包含的内容也较多，人才购房只是其中一部分，因此不能将人才政策就等同于调控放松。

值得关注的是，各地的人才政策本身依然有着诸多值得推敲之处，一方面人才引进大都是学历或职称为主要标准，缺乏根据各城重点发展产业珠的专业性人才引入标准，这一点在部分二三线城市表现尤为明显，换言之是2019年是“抢人大战”，而非“引入对口人才”；另一方面不排除部分城市通过人才政策的方式起到调控变相放松的效果，尤其是将人口的门槛降得过低时，这一倾向体现尤为明显。

2019年部分城市和地区人才政策情况

土地市场降温 房企加速回归一二线

2019年全年土地市场成交量显现同比明显减少，从土地购置面积的数据来看，上半年房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%，同比量减达近三成。下半年土地购置面积的整体有所回升，但从全年来看总体成交同比去年下滑的趋势没有改变，1-11月同比下降14.2%。

从实际拿地情况来看，房企围绕重点城市群和核心都市圈的布局力度明显加强。大型品牌房企回归一二线的趋势较为明显。深圳、北京土拍市场今年都呈现过火热的局面，一线城市的优质地块更是让房企欲罢不能，6月，深圳几块宅地的出让更是具有明显的“吸睛”效果。与此相对应的是，三四线及以下城市是土地流拍集中地，从2019年土地流拍数量的情况来看，排名靠前的城市分别为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低，市场趋冷是这类城市土地降温的重要因素。

值得关注的是，今年以来有部分房企开始暂停拿地，规避风险。一方面由2016-2017年的地王项目在很多城市都面临着销售困局，让房企拿“地王”的冲动锐减；另一方面负债率过高的房企也在今年渐渐被动减少甚至暂停拿地动作。整体来看，房企在土地市场已明显理性，拉动土地溢价率持续走低。

销量继续提升 商品房GMV向16万亿挺进

2019年1-11月商品房销量情况

从统计局公布的数据来看， 1