房子租金大跌意味着什么！已退回到两年前的水平！

房子租金大跌意味着什么！已退回到两年前的水平！

作者：知识星球找老齐的读书圈

最近，根据市场上链家中介的数据显示，11月北京链家租赁成交量环比下降1.9%，降幅有所收窄。成交持续下降，也让租金难以上涨，11月北京月租金水平经历四连跌后跌至81.3元人民币/平方米，环比下跌1%，同比下跌2.8%。

这已经不是北京租房市场的短期现象了，可以说自打7月以后，北京租房市场的价格就快速回落，目前的价格，甚至比2018年1月的时候还低，已经是两年来最低水平。

北京并非是个例，多地租赁市场成交量也出现下降。11月租赁市场仍处季节性低温状态,重点监测点18城中，链家租赁成交量环比下降 4.7%,降幅继续收窄。分城市来看,11 月 18 城中有13 城的成交量环比下降。其中济南、天津和青岛租赁成交量环比降幅较上月扩大,降幅分别为 22.2%、 21.9%和 18.6%。

租金方面，也普遍下跌。11 月重点18 城中有 12 城单平米月租金出现环比下跌。同比下跌最多的是烟台，跌了7.5%，其次是广州跌了5.9%，第三是武汉跌了4.3%，而租金上涨的城市当中，廊坊是跟去年同比涨幅最大，达到9%，上海涨幅是6.1%，而深圳是3.7%，而跟上个月的环比数据来看，除了深圳是大涨了3%，其他城市基本不是回落就是走平。

当然，租金这个东西有很大的个性，很多人会相当不同意这个数据，说我这里房租没降，甚至还涨了，非常有可能，之前我们就说过，房租跟房价刚好相反，越是低端的住房，刚需越强烈，房租的涨幅也会越大。比如那种合租的老破小，给你一个月1000元，下个月他涨到1200了，你就相当于房租涨了20%，爱租就租，不租滚蛋，有的是人排着队要租，但是如果是一个不错的精装公寓，1万一个月的两居室，这种房子他就不太好涨租，能够每月拿出1万块钱去租房的家庭，还没有房子的其实并不多，毕竟北京的平均工资还没到1万。所以他一旦给你涨租1000，你可能就不租了，然后去找个差一点的房子，牺牲品质而不再增加预算，这对于房东来说就比较艰难了，他房子空置一个月的话，就相当于白白损失了1万，他就已经不划算了。所以中高端的租房通常都会很稳定，有的甚至5年都不会涨租。反倒是低端的房租，每个月甚至都在调整。只要有人愿意出高价，他就一定会涨租。所以感受的差异，完全取决于你租的是那种房子。

11月份其实本就是一个租房淡季，房租环比下降其实很正常，很多人都会选择这时候提前回老家，所以退租会让租金下降。但是如果跟去年比较，同比也下降，其实也或多或少能说明一些问题，我们早就说过，房租跟房价无关，房价涨未必拉动房租涨，这么多年事实也证明这点，房租的上涨远不及房价，房价10年涨了5-8倍，而房租也就涨了1-2倍。那么房租的涨幅跟什么有关呢？跟当地的经济活跃度，以及当体的居民平均收入关系密切，每年房租的涨幅，基本等于居民收入的涨幅。所以如果房租下跌，还是能说明很多问题的。

首先，房租下降表明，一个地方不是人口流出，就是收入水平下降，又或者兼而有之，那么放在北京来说，肯定是人口流出的影响更大，居民收入下降次之，而广州，武汉，青岛，重庆，天津这些地方，恐怕更多就是居民收入出了问题。

其次，目前来看，全国房租北京还是最高，每平米81.3元，最高的时候在今年7月甚至达到92元，但环比数据不太能说明问题，因为7月是毕业季，大学生找房子的居多，所以本身需求就高，还要在主要的核心区域不能太远，所以本身房租就会更高。历史上每年7月，北京的房租都是最高，之后就一路下跌跌到1月，春节之后开始逐渐爬坡。所以我们既要考虑价格的变化，还要考虑位置的变化。但是相反，在11月份，深圳的房租还涨了3%，这就应该予以警惕，说明深圳的楼市恐怕正在开始起变化。要小心深圳的房价快速反弹。最近一段时间，各种政策都非常重视深圳，是唯一一个能匹敌上海北京的城市，而他又不限制人口流入，再加上深圳最近取消了豪宅税，有明显放松楼市调控的意图，这些东西汇聚在一起，恐怕不是什么好信号。

第三，房租是房价的支撑因素，租赁和购买都是一种金融手段，在做生意的时候，大家都会衡量到底哪个更划算，买房租房其实也一样，现在租金回报率，绝大多数城市都在2%左右，也就是说你把房子卖了，能够收回50年的租金，或者可以解释为，由于贷款利率已经超过了5%，房东收上来的租金，只是贷款的40%，房东在补贴租客。所以显然这个阶段租房最划算，即便每年能涨租5%，你也得30-40年才能收回成本，这是相当不划算的，甚至还没有你的房子折旧的速度更快。其实大家都知道，土地的使用权是70年，但其实房子的建筑寿命，基本就只有50年，到30-40年基本就算危房了。你可以想想，80年代的老房子，现在是否还能卖的掉？现在是楼市大牛市，如果现在都不好卖，再过30-40年恐怕就更不好卖。有人说我可以等拆迁啊？平房拆了，盖楼房，开发商有利可图，一个10几层的塔楼30年后，他还拆的起吗？所以如果没有刚需，不等房子落户，不需要房子让子女上学，现在租房远比买房划算的多。更何况，现在租金还发生了下降，这就让租赁更加划算，说明这个地方，房子现在已经是供大于求了。租金下降或者不涨的地方，那些投资买房的可要小心了，价格逆转是迟早的事。或者已经开始发生。