光明地产净利下滑三成经营现金流降98% 资金缺口61亿一年融资近50亿“解渴”

　　长江商报消息在经历2016年和2017年的高速增长后，光明地产(600708.SH)2018年以来业绩下滑趋势明显。

　　长江商报记者梳理其财报发现，2016年、2017年该公司的归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%。到2018年，光明地产实现营业总收入204.94亿元，同比小幅下降-1.53%；归属于母公司股东的净利润为14.18亿元，同比下降27.17%。而2018年度，经营活动产生的现金流量净额为-87.34亿元，同比下滑620.30%，创上市以来新低。

　　2019年一季度，该公司营业总收入同比增长6.27%，但归属于母公司股东净利润同比下降了28.26%。扣除非经常性损益后，归母净利润的降幅扩大至29.22%。

　　长江商报记者注意到，业绩增速乏力之下，其负债也居高不下，资产负债率连续几年徘徊在80%上下。2018年有息负债规模大幅上升，金额达到360.04亿元，同比增长63.70%。

　　2018年末的净负债率为194.77%，较2017年末上升超过61个百分点。而短期债务与货币资金的缺口却达38.35亿元。截至2019年一季度末，光明地产的短期债务略微下降至136.11亿元，但货币资金急速降至74.48亿元，缺口达到61.63亿元。

　　光明地产2018年大幅提高土地储备规模，新增房地产储备面积为144.52万平方米，同比增长53.34%；2019年，光明地产继续维持土地的大量投入，通过多种途径在宁波、成都、常州等地不断扩张。一季度新增土地储备面积65.33万平方米，同比增长35.01%。

　　一位资深业内研究人士对长江商报记者表示，光明地产加速扩张，很大程度上和此前销售不错有关，资金方面相对压力不大。当然企业也需要新的管控，因为当前市场降温，如果没有足够的资金保障，也会形成资金压力，会影响部分拿地项目的开发。

　　一季度净利润下滑近三成

　　“2015年重组上市以来，披荆斩棘，砥砺前行，走出了一条上市国企焕发青春活力的创新发展之路。”公司在财报上如是自我定义。

　　官网资料显示，光明地产是中国房地产开发企业百强，光明食品集团旗下上市公司。由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组组建而成。

　　目前光明地产开发足迹遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等十省二市。

　　在经历2016年和2017年的高速增长后，光明地产2018年险些被打回原形。

　　2018年，光明地产实现营业总收入204.94亿元，同比小幅下降-1.53%；归属于母公司股东的净利润为14.18亿元，同比下降27.17%。而2016年、2017年该公司的归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%。

　　光明地产2018年年报显示，该公司营业成本同比下降14.92%，远高于其营收降幅，但销售费用、管理费用、财务费用却有不同程度的增长。更为引人注目的是，其资产减值损失2018年同比大幅增长89.90%，其中大部分是存货跌价损失。

　　进入2019年，光明地产的业绩情况并未有太大好转。今年一季度，该公司营业总收入同比增长6.27%，但归属于母公司股东净利润同比下降了28.26%。扣除非经常性损益后，归母净利润的降幅扩大至29.22%。

　　此外，光明地产的加权平均净资产收益率由2017年的20.11%降低至2018年的12.85%；2019年一季度为2.65%，较上年同期减少了2.18个百分点。

　　高负债下持续拿地

　　业绩增速下滑下，负债高企也是光明地产面临的一座大山。年报数据显示，光明地产2018年有息负债规模大幅上升，金额达到360.04亿元，同比增长63.70%，其中短期借款和长期借款分别为131.18亿元和182.14亿元，分别同比增长51.19%和108.41%。其资产负债率水平超过80%，为82.38%，较上年上升2.46个百分点。

　　2018年，该公司净负债率大涨61个百分点至194.77%，而短期债务与货币资金的缺口却达38.35亿元。截至2019年一季度末，光明地产的短期债务略微下降至136.11亿元，但货币资金急速降至74.48亿元，缺口达到61.63亿元。

　　大举开疆拓土下，资金也遇到压力，特别是企业运转关键的现金流量净额出现了大幅度的下滑。

　　2018年，光明地产取得借款收到的现金达274.82亿元，最终筹资活动产生的现金流量净额为143.82亿元，同比增长1021.02%。投资活动产生的现金流量净额为-28.79亿元，同比下降1362.73%。经营活动现金流量净额由正转负，金额为-87.34亿元，同比下降620.30%，光明地产对此解释称，主要是支付土地款、工程款和支付企业间往来增加等所致。截止2019年一季度，经营活动产生的现金流量净额为-56.45亿元，同比下降97.83%。

　　负债高企下，光明地产加速拿地。

　　年报显示，光明地产2018年大幅提高土地储备规模，新增房地产储备面积为144.52万平方米，同比增长53.34%，与之相对应的是，其他应收款也陡然增长，2018年同比增长270.52%，该公司解释是“为获取更多土地资源、开发资源的合理支出”。

　　对此，上交所要求光明地产说明公司业绩承诺期间大量出售资产而2018年又频繁拿地的原因及考虑。光明地产解释称，公司出售资产是为了快速回笼资金，提高净利润，提高净资产收益率，进一步降低资产负债率。同时，土地储备是房地产企业可持续发展的基石，由于战略需求则加大了土地储备的力度。在上述新增房地产储备中，大部分都涉及合作开发，权益占比超过50%。

　　2019年，光明地产继续维持土地的大量投入，一季度新增土地储备面积65.33万平方米，同比增长35.01%。据不完全统计，4月份以来，该公司还先后通过增资入股、收并购及招拍挂等方式获取7宗地，仅招拍挂拿地金额便接近30亿元。

　　上述研究人士对长江商报记者表示，光明地产这两年的表现是先沉默后扩张，尤其是去年开始，其销售业绩不错的情况下，资金面大为改观，这个时候拿地的积极性是很强的。

　　一年融资50亿“补血”

　　资金承压下，光明地产频繁靠融资卖资产补血。长江商报记者梳理发现，自2018年8月至今的近一年时间内，光明地产通过融资和卖资产回笼了近50亿资金补血。

　　具体来看，2018年8月份，光明地产审议通过《关于申请发行购房尾款资产支持证券(ABS)的议案》，同意公司采用ABS模式，设立“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资，发行不超过10亿元的资产支持证券。

　　2019年1月，光明地产通过申请发行冷链仓储物流资产支持专项计划（CMBS），发起设立不超过6亿元的资产支持专项计划；1月底，光明地产发行了2019年度第一期长期限含权中期票据（永续债），实际发行金额为6亿元；2月底，发行了2019 年度第二期中期票据，实际发行金额为8亿元；3月份光明地产分别召开董事会、监事会，审议通过了《关于授权全资子公司农工商房地产（集团）有限公司转让其全资子公司上海广林物业管理有限公司100%股权暨关联交易的议案》；3月13日，光明地产与上海梅林(11.620, 1.06, 10.04%)正广和股份有限公司签署股权转让合同，交易金额2.5亿元。

　　7月12日，光明地产发布公告称，公司2019年第一期融资券已于7月9日至7月10日实施发行，发行规模10亿元，债券期限270天；8月5日，光明房地产集团股份有限公司将于2019年8月7日-8日发行2019年度第三期中期票据，本次发行采取发行金额动态调整机制，基础发行规模4亿元，发行上限金额8亿元，期限3+N年，利率暂未确定。

　　光明地产也在加速进行多元化转型。在房地产主业的基础上，发展保障房、城中村、农场、历史名镇、城市更新、租赁房、物流园区打造等多元业务。

　　从实际情况来看，也有了一些进展。但多元化业务需要漫长试错及探索，短期内并不会对房企带来实际的业绩贡献。去年光明地产营收204.94亿元，其中非房地产开发业务占比不足4.5%，沈宏泽口中的“战略转型升级”仍有待真正实现。