和昌集团3.3亿债券项目被终止审核 广州南沙地产项目两年未开工

　　长江商报消息 ●长江商报记者 杨玲玲 广州报道

　　起家于河南郑州、已将总部迁入北京的豫系房企和昌地产集团有限公司（以下简称“和昌集团”），正谋划着第二次“迁都”。

　　“基本确定在第三季度主体搬迁完成，我们会分部门、分人群、分批次的搬迁。”近日，和昌集团董事长武磊公开对媒体表示，和昌计划将总部搬迁至深圳是一个水到渠成的事情。

　　长江商报记者注意到，因规模狂飙猛进而被业界称为“少年派”黑马的和昌集团，2014年至2018年5年间，合同销售额分别为46亿元、73亿元、165亿元、198亿元、292.8亿元。2017年，武磊曾在对外表示，希望在2020年能够冲击到千亿。

　　不过，作为非上市公司，和昌集团快速“吃胖”过程中的资金状况一直颇受外界关注。7月29日，上交所公告显示，由和昌集团发行的金额为3.3亿元的“中金和昌资产支持专项计划”项目状态变更为“终止审核”，而在2月1日，该资产支持专项计划就曾被中止审核。

　　同策研究院研究员陈朦朦向长江商报记者表示，从7月来看，无论是针对融资来源渠道，还是融资款项去向，房企融资监管已经发力，预计到2019年下半年，房企融资规模或将受限。

　　针对总部搬迁、千亿目标、以及企业融资等相关问题，长江商报记者多次尝试联系和昌集团，其总部工作人员表示：“北京区域目前没有时间接受采访，如有需要请自行联系其他区域。”当记者想进一步沟通时，其匆忙挂断了电话。

　　融资计划遇阻

　　今年以来，和昌集团的融资计划可谓一波三折。

　　7月29日，上交所公告显示，“中金和昌资产支持专项计划”项目状态变更为“终止审核”。根据披露，债券品种为资产支持证券-ABS，拟发行金额为3.3亿元，发行人为和昌地产集团有限公司，承销商、管理人为中国国际金融股份有限公司。

　　事实上，早在今年2月1日，和昌集团申请发行的“中金和昌资产支持专项计划”就曾被“中止审核”。

　　某房企高管在公开场合表示：“当前的融资环境让房地产公司觉得冬天即将到来。高峰时期的房地产大概有30多种融资的工具，现在这些门在慢慢地关起来。”

　　同时，在同策研究院研究员陈朦朦看来，从7月来看，无论是针对融资来源渠道，还是融资款项去向，房企融资监管已经发力：信托融资收紧、银行信贷放缓、外债资金仅限于境外市场的借新还旧等。预计到2019年下半年，房企融资规模或将受限。

　　8月7日，和昌集团找到新的“金主”平安信托。根据双方签署的合作协议，未来将在融资等方面开展深入合作，总体授信规模达200亿元。

　　时间回溯到2017年，和昌以133.26亿元吞下莱蒙国际旗下的8个项目，收购项目的入市销售和资金回流均需要时间，而在这过程中，国内金融市场和房地产市场均遇到了严峻的调控政策，企业现金流承压。有媒体报道称，为了回收资金，和昌正在出售旗下部分项目的股权。

　　针对与平安信托的合作细节以及出售项目股权消息的真实性，长江商报记者尝试联系和昌集团，截至发稿未获回应。

　　千亿目标难达

　　与大多数房企不同，和昌集团的董事长由职业经理人担任，背后的老板万永兴则低调成迷。

　　从万科进入和昌的武磊，在极短时间内晋升至董事长，并在2017年接受媒体采访时雄心勃勃地对外表示，希望在2020年能够冲击到千亿。

　　2017年和昌集团的销售金额仅为198亿元。2018年，和昌集团将销售目标定为350亿元，然而，根据克而瑞的统计，2018年和昌集团的合约销售额为292.8亿元，亿翰智库的数据则为312亿元，均未完成既定销售目标。值得一提的是，随着调控收紧，和昌集团在大本营郑州遭遇巨大回款压力，和昌湾景国际曾被曝出一成首付分期的问题。

　　2019年以来，和昌集团有放缓步伐的趋势。根据克而瑞发布的2019年1-7月房企销售榜，和昌集团以129.6亿元全口径金额位列第95位。

　　然而今年以来，和昌集团的发展并不平顺。6月，武汉和昌陷入“解约门”，因代建项目分歧纠纷，合作方公司公开宣布解除与和昌集团关于“武汉光谷未来城”项目的委托管理关系，而作为在武汉的唯一项目，退出后和昌武汉公司将进入“断粮”境地。

　　土地是房企的“粮仓”，除了武汉市场面临“断粮”，据了解，2018年和昌集团还拿下了较多高溢价地块，后续开发入市承压。

　　在克而瑞2018年房企新增土地排行榜的榜单中，和昌集团以230亿元位列新增土地货值第41位，比2017年上升14个位次。对比其合约销售额推测，公司拿地销售比高达0.79，而2018年TOP100房企拿地销售比仅为0.38。

　　市场观察人士提出，快速扩张是房企做大做强不被同行吃掉的方法。不过扩张速度过快也将面临压力，一是资金压力，二是人才储备。

　　事实上，在遭遇融资计划受阻后，今年5月，和昌集团总裁胡博离开了和昌。当前，和昌集团对“规模”的诉求似乎已不再强烈，近日武磊改口称“持尊重客观实际的态度”。

　　重仓华南胜算几何？

　　和昌集团2007年成立于郑州，2013年将总部迁入北京，近日又提出将总部搬迁至深圳，其原因为何？

　　“从和昌角度来讲，公司当前资产配置的情况，从项目管理便利性等角度考虑，都决定了深圳在未来相当时间内是更适合作为和昌总部的城市。”武磊近日对媒体表示。

　　事实上，和昌集团对华南地区早有布局。2017年，和昌以101.4亿元现金加承接28.27亿元公司贷款的代价，收购莱蒙国际位于深圳、广州、南昌、常州等6个城市的8个项目，其中深圳有3个，广州有1个，是位于广州南沙的甘化厂项目。

　　近日，长江商报记者从广州市区驱车近两小时来到位于南沙区万顷沙镇的甘化厂项目看到，项目所在地是一片村庄和农田，记者向数位原住居民打听珠糖三路3号所在位置，均被告知不清楚，附近亦没有工地动工开建。

　　同时值得一提的是，根据克而瑞统计，2017年，和昌集团的合约销售额仅为198亿元。这意味着，2017年，和昌集团动用67.3%的销售额来进行项目收购。

　　大手笔收购之余，和昌集团还拿下了广州世博会项目，且快速进入东莞市场。截至目前，和昌集团在华南区域布局三城，土地储备总规模约550万平方米，可售总货值高达800亿元。外界认为，和昌集团将总部迁入深圳的主要原因是其一半的货值位于华南。上述市场观察人士表示，总部搬迁至深圳可以借助粤港澳大湾区的发展东风，对其品牌、融资等方面均有利好，但企业能否活得好仍靠“内功”修炼，在行业“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的背景下，和昌集团还有很多困局待解。